Guide d’achat de biens immobiliers au Portugal

GUIDE POUR ACHETER UNE PROPRIÉTÉ AU PORTUGAL

La procédure d’achat d’une propriété au Portugal est relativement simple et protège généralement aussi bien l’acheteur que le vendeur. Les informations ci-dessous devraient vous aider à chaque étape.

Vous devriez prévoir de 3 à 10% de la valeur d’achat en plus, pour couvrir les frais supplémentaires inhérents tels que :

  • Impôt sur l’achat d’une propriété (IMT) : varie de 0 à 6.5% de la valeur d’achat déclarée.
  • Frais de notaire
  • Timbre fiscal
  • Frais légaux, généralement entre 700 et 1000 euros. Demandez à votre avocat combien il/elle va facturer avant de qu’il/elle ne commence quoi que ce soit !

Live de référence (en anglais) : Buying Property in Portugal – écrit par Gabrielle Collison

Dans ce guide, Gabrielle Collison partage ses suggestions pour minimiser les risques et profiter d’un achat de propriété sans problèmes.

Numéro fiscal (Numero Fiscal de Contribuinte – NIF)

La première chose à faire pour acheter une propriété au Portugal est d’obtenir un numéro fiscal (Numero Fiscal de Contribuinte – NIF). C’est est une procédure simple, il sera issu immédiatement pour la somme d’environ 5 euros.

Rendez-vous en personne dans un bureau fiscal local (Repartição de Finanças), muni de votre preuve d’identité (carte d’identité, passeport ou carte de résidence). Il vous faudra également une adresse au Portugal où le bureau des taxes pourra envoyer vos factures et autres documents. Si vous n’avez pas encore d’adresse au Portugal, vous pouvez utiliser celle d’un avocat, d’un agent immobilier ou d’un ami. Lorsque vous changez d’adresse, vous devez le signaler auprès de votre nouveau bureau fiscal ou auprès d’un bureau d’aide au contribuant (Serviço de Apoio ao Contribuinte). La plupart des villes ont un bureau fiscal.

Compromis de vente ou d’achat (Promessa de Compra e Venda)

Une fois que vous avez trouvé une propriété qui vous intéresse et que votre offre a été acceptée, vous devriez normalement signer un compromis de vente (Promessa de Compra e Venda) avec le vendeur – dans lequel le vendeur promet de vous vendre la propriété et où vous promettez de l’acheter au prix convenu et suivant les échéances convenues. A ce moment, il faudra payer un acompte (habituellement 10% du prix d’achat) et vous accorder sur une date (généralement dans les 6 mois) à laquelle il faudra verser le solde. D’autres conditions spécifiques peuvent aussi être ajoutées au contrat. Par exemple : le raccord à l’électricité, l’achèvement d’un bâtiment ou d’un projet de construction en particulier, etc. Si vous ne tenez pas vos engagements, vous perdez votre acompte. Si le vendeur ne tient pas ses engagements, il doit rembourser deux fois le montant de votre acompte. Il n’est pas obligatoire que le compromis soit rédigé par un avocat mais nous vous le recommandons.

Si vous désirez accélérer la procédure d’achat, vous pouvez payer directement la totalité du prix et vous passer d’un compromis de vente. Si vous choisissez cette option, nous vous conseillons vivement de consulter un avocat.

Documents nécessaires

  • Certidão de Teor : document stipulant s’il y a une dette sur la propriété et si celle-ci est bien enregistrée au nom du propriétaire.
  • Caderneta Predial, à obtenir au bureau fiscal (Finanças) : document stipulant la taille de la propriété, sa situation et ses limites ainsi qu’une brève description. Dans le cas d’un terrain, on y trouve parfois le plan de la parcelle.
  • La confirmation du bureau fiscal (Finanças) qui stipule que toutes les factures liées à la propriété (IMI) ont été payées. Ceci est important car toute facture impayée sera automatiquement transférée au nouveau propriétaire.
  • La preuve que l’impôt sur l’achat d’une propriété (IMT) a été payé.
  • Une habitation construite ou modifiée après le 31 décembre 2003 devrait avoir une fiche technique d’habitation (Ficha tecnica de habitação), contenant des informations sur la propriété telles que les coordonnées de l’entrepreneur, les types de matériaux utilisés et leur(s) fournisseur(s) etc.
  • La copie des documents d’identité ainsi que les numéros fiscaux de l’acheteur et du vendeur.
  • Procurations et numéro fiscal du représentant (si nécessaire).

Si le vendeur est une compagnie, vous devrez également fournir :

  • Certidão Comercial, fourni par le Conservatória do Registo Predial : document identifiant les associés et leur(s) responsabilité(s).
  • Documents d’identité ainsi que les numéros fiscaux du/des propriétaire(s) / associé(s).
  • Procurations du/des autre(s) associé(s) (si nécessaire).
  • Conseil juridique professionnel

Bien qu’il soit possible de vérifier tous les documents de préachat par vous-même, nous vous conseillons vivement de faire appel à un avocat, surtout si vous ne parlez pas couramment le portugais.

Procuration (Procuração)

S’il n’est pas possible pour vous d’être présent lors de la signature de l’acte de propriété (escritura), vous pouvez octroyer une procuration (procuração) autorisant une tierce personne à agir de votre part.

Faire appel à un notaire pendant que vous êtes au Portugal est le moyen le plus facile pour octroyer une procuration. Autrement, ce document peut être obtenu auprès de l’ambassade portugaise de votre pays de résidence ou via un notaire local. Dans ce dernier cas, il faudra que la procuration soit accompagnée d’un certificat notarié portant une apostille de la convention de La Haye et traduit en Portugais.

Droit de préemption des voisins (Exercício de Direito de Preferência)

Lorsqu’un vendeur a un acheteur pour son article cadastral rustique (prédio rustico – terrain) ou un article cadastral mixte (prédio misto – un article urbain à l’intérieur d’un article rustique), et qu’un prix et une date sont convenus, le vendeur doit informer tous les voisins (ceux dont la propriété jouxte la propriété à vendre) de cette vente par lettre recommandée. Cette lettre doit contenir le(s) numéro(s) de la/les parcelle(s) à vendre, le/les nom(s), adresse(s) et numéro(s) fiscal(aux) du/des acheteur(s), le lieu et la date de la signature de l’acte et le prix convenu. Une copie des papiers d’identification de la propriété doit être joint à cette lettre recommandée. Légalement, le vendeur doit attendre 8 jours pour une réponse. Si aucune réponse n’est reçue, la loi assume que personne n’est intéressé par l’achat de ladite propriété.

Si un voisin désire acheter la propriété, il/elle doit être capable de conclure l’achat pour la date et le prix convenu. Si plus d’un voisin est intéressé par l’achat de la propriété, une préférence légale peut être octroyée à l’un d’entre eux (par exemple, si celui-ci a cédé du terrain pour construire une route ou un accès à la propriété à vendre etc.). Si aucun d’entre eux n’obtient de préférence légale, le vendeur est autorisé à vendre son bien aux enchères entre les voisins intéressés – l’offre la plus haute l’emporte.

Lors de l’achat d’une propriété, vous devez vous assurer que ces démarches ont été suivies et que personne n’est intéressé par cet achat (un avocat devrait vérifier pour vous). Si cela n’était pas le cas, un voisin pourrait conserver le droit d’acheter dans le futur

Impôt sur l’achat d’une propriété (Imposto Municipal Sobre Transmissão Onerosa de Imóveis – IMT)

Tout impôt sur l’achat d’une propriété (IMT) doit être payé avant de conclure la vente et une preuve de payement doit être montrée au notaire.

Il y a deux types d’IMT – le premier concerne les résidences permanentes, le deuxième concerne les résidences secondaires (détails ci-dessous) :

  • IMT pour terrain uniquement (prédio rustico): 5%
  • IMT pour construction et propriété urbaine non-habitable (par ex. entrepôt) : 6.5%
  • Dans le cas d’article mixte (predios mistos), la partie rustique est taxée au taux forfaitaire de 5% et la partie urbaine est taxée, soit au taux de 6.5%s soit selon tableau (ci-dessous).

L’IMT sur d’autres propriétés varie en fonction de la valeur de celle-ci et comme suit :

Résidence permanente

Prix d’achat (euros)         % du prix d’achat

Jusqu’à €92,407              0%

€92,407 – €126,403       2%

€126,403 – €172,348     5%

€172,348 – €287,213     7%

€287,213 – €574,323     8%

Plus de €574,323            Taux forfaitaire de 6%

 

Résidence secondaire

Prix d’achat (euros)         % du prix d’achat

Jusqu’à €92,407              1%

€92,407 – €126,403       2%

€126,403 – €172,348     5%

€172,348 – €287,213     7%

€287,213 – €574,323     8%

Plus de €574,323            Taux forfaitaire de 6%

 

Ces informations étaient correctes en 2015.

 

Effectuer une transaction pour l’achat d’une propriété

Il est parfois intéressant d’ouvrir un compte bancaire au Portugal afin d’acheter une propriété mais aussi pour payer les impôts, avocats, factures etc. qui seront liés à la propriété achetée.

Il existe plusieurs compagnies spécialisées dans l’échange de devises étrangères, surtout dans le cas d’achat de propriété à l’étranger, et qui offrent souvent de meilleurs taux que les banques. Dans ce cas, nous vous recommandons d’utiliser les services de Foreign Currency Exchange (site en anglais).

Signature de l’acte de propriété (Escritura Publica de Compra e Venda)

Pour signer, vous (le vendeur, ou votre / leur avocat) devez prendre rendez-vous chez le notaire. Toute personne impliquée dans l’achat / vente doit être présent chez le notaire pour la signature, sauf si une procuration a été octroyée (voir ci-dessus). Si vous ne parlez pas le portugais, un traducteur doit être présent et vous devez apporter avec vous tous les documents nécessaires (votre avocat peut arranger cela pour vous). Le vendeur et vous lirez l’acte de propriété (Escritura Publica de Compra e Venda) avant de le signer. Le solde doit être maintenant payé.

La propriété est maintenant vôtre mais il faut encore l’enregistrer à votre nom auprès du registre cadastral (Conservatória do Registo Predial) ; normalement, le notaire arrange cela pour vous. Si la propriété est votre lieu de résidence principal, vous pouvez être exempté de IMI pendant 6 ans, tant que vous y prenez résidence dans les 6 mois après avoir enregistré la propriété à votre nom.

Exemption d’impôt municipal (IMI) (Isenção de Imposto Municipal sobre Imóveis)

Les personnes achetant pour la première fois une propriété au Portugal peuvent faire la demande d’exemption de IMI. La demande doit être faite dans les 60 jours suivant la signature de l’acte de propriété, au bureau fiscal (Finanças) de la commune où se trouve le bien. Cette exemption n’est accordée que pour les résidences principales (pas pour les résidences secondaires ou maisons de vacances). La période d’acquisition débute à la date d’acquisition (pour les propriétés qui ne sont pas neuves) ou à la date d’émission de la licence municipale (pour les nouvelles constructions).

Valeur patrimoniale                      Exemption (en années)

Jusqu’ à 157,500 euros                8

157,500 – 236,000 euros             6 – 7